Kraje

• » Praha
• » Středočeský kraj
• » Jihočeský kraj
• » Plzeňský kraj

• » Karlovarský kraj
• » Ústecký kraj
• » Liberecký kraj
• » Královéhradecký kraj

• » Pardubický kraj
• » Vysočina
• » Jihomoravský kraj
• » Olomoucký kraj

• » Zlínský kraj
• » Moravskoslezský kraj

Metody oceňování nemovitostí

Přehled metod k oceňování nemovitostí a nalezení ceny obvyklé: administrativní ocenění, metoda nákladová, výnosová a porovnávací.

Nemovitosti mají podstatně jiné vlastnosti než klasické zboží (movitý majetek). Při oceňování nemovitostí je tedy třeba brát v úvahu podstatné rozdíly, které činí nemovitostmi rozdílnými od ostatních obchodovatelných produktů:

• vzhledem ke své poloze jsou unikátní, jedinečné a neopakovatelné
• vzhledem ke svému nemovitému charakteru jsou nepřemístitelné a nepřenositelné
• nemovitosti, konkrétně pozemky mají prakticky neomezenou životnost
• hodnota oproti jinému zboží je obvykle nesrovnatelně vyšší
• celková plocha pozemků na zemi je omezena rozlohou státních hranic a globálně zemského povrchu, nelze ji neomezeně zvětšovat – jedná se o ultimátně omezený zdroj
• vzhledem ke své povaze ovlivňují veřejný prostor, tedy zasahují mimo rámec vymezený vlastnickými (soukromými) právy a tedy je v zájmu státu a veřejnosti regulovat tento vliv na okolí

Cílem ocenění nemovitosti je získání, administrativní ceny anebo stanovení obvyklé ceny (odhad tržní hodnoty) ať již suplováním funkce trhu anebo administrativním určením. Vždy se jedná o kvalifikovaný odhad znalce v souladu s účelem odhadu a znaleckým úkolem.

Jaké metody se používají pro oceňování nemovitostí?

 

Administrativní metoda

Metoda ocenění podle cenových předpisů – cenové předpisy vycházejí z údajů českého statistického úřadu a ze statistik poskytnutých jednotlivými finančními úřady o prodejnosti jednotlivých nemovitostí v konkrétních katastrech. Na základě toho jsou vyhotovovány cenové mapy.

 

Metoda výnosová

Dle této metody se vychází z možností využití dané nemovitosti (dle vhodnosti např. k pronájmu) a odhaduje se roční výnosnost (případně výnosnost za délku životnosti nemovitosti)  - např. výše nájmu - a nepřímo se tak získává i cena nemovitosti
Výpočet výnosové hodnoty je prováděn tzv. věčnou rentou, přičemž je použita diskontní míra v určité výši (např. 10%), která vystihuje charakter nemovitosti
Jde tedy o určitou prognózu budoucího užitku nemovitosti, vyjádřenou určitým budoucím výnosem, která bere v úvahu též spolehlivost a stabilitu výnosu. K vynaloženým nákladům se nepřihlíží.

 

Metoda srovnávací

Pokud je možné na trhu najít obdobné nemovitosti, je vhodné využít metodu srovnání ceny alternativních nemovitostí, které odpovídají svým využitím, velikostí, rozlohou, kvalitou, technickým stavem, parametry (např. Bonita půdy) apod. Konkrétní rozdíly je nutné v ceně očistit, abychom došli k relevantně porovnatelnému závěru. Analýza trhu prostřednictvím realitní inzerce je v poslední době často využívaným způsobem získání ceny obvyklé.

Metoda nákladová

Aplikace této metody vychází z údajů minulosti – hodnota se odvozuje na základě nákladů na pořízení pozemků a od nákladů vynaložených na stavby.

Speciální kategorií je oceňování věcných břemen, které bere v úvahu veškerá právní omezení, které mají vliv na využití a tedy i hodnotu stavby, pozemku, či parcely.

Poznámka: Bonita půdy je v ČR je klasifikována dle BPEJ (bonitované půdně ekologické jednotky). Jedná se o pětimístný kód, který zahrnuje hlavní údaje charakterizující klimatické a půdní kvality pozemku jako je např. jeho nadmořská výška, sklon svahu, světová strana, hloubka humusové vrstvy, její provzdušněnost, vlhkost, atd. Tyto podmínky mají vliv na produkční schopnost zemědělské půdy a které ovlivňují bezprostředně výši nákladů na využití.

Vložit příspěvek